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Benfeitorias podem gerar abatimento no imposto sobre a venda do imóvel

12 de nov de 2012 | Por: Lise Longo

Segundo a legislação tributária brasileira, a venda de um imóvel, quando há lucro (preço de venda maior que o de compra) pode demandar o pagamento de um tributo sobre esta valorização.

Se uma pessoa comprou um imóvel por R$ 100.000,00 e vendeu esse imóvel por R$ 150.000,00, seu lucro imobiliário foi de R$ 50.000,00. Sobre este lucro imobiliário o vendedor deverá pagar 15% (quinze por cento) de imposto. A receita federal utiliza como parâmetro os valores declarados na aquisição ou de seus direitos e o valor declarado na sua venda. Sobre esta diferença é que incide o percentual de 15% relativo ao lucro imobiliário. O imposto deverá ser pago antes da declaração anual de imposto de renda e o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Não é incomum que muitos proprietários de imóveis que desconhecem esta norma, acabem frustados ao perceber que a venda de um imóvel que se valorizou pode não se tornar tão lucrativa assim.

Porém também há formas de se conseguir isenção total ou parcial do pagamento deste imposto. Você sabia que pode agregar o custo com melhorias (reforma, troca de piso, telhado, pintura, ampliação) ao custo de aquisição do imóvel?

Em entrevista ao portal Terra, o advogado Rodrigo Reis Bella Martinez afirma:

"Não há pagamento sobre valorização ocorrida com as chamadas benfeitorias"

E de fato, veja o que diz o art. 17 da Instrução Normativa SRF nº 84 (atente ao que está em negrito):

Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I - bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II - outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.

Bella Martinez diz que o fundamental é comprovar que o ganho de capital se deu não por causa do mercado, mas sim por causa das benfeitorias. A Receita Federal, no entanto, está cada vez mais exigente na fiscalização do Imposto de Renda. Para isso siga estas recomendações:

  • que os materiais comprados sejam, sempre que possível, entregues no imóvel - para que o morador possa ter um documento que mostre que recebeu esses produtos.
  • que notas e recibos sejam emitidos no CPF do proprietário do bem, e esses documentos sejam guardados por no mínimo cinco anos. Assim, caso a pessoa caia na chamada "malha fina" da Receita Federal, ela vai conseguir justificar a valorização do imóvel por causa de intervenções que tenham sido nele feitas.
Já para receber o benefício da isenção total do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário você a sua transação deve se enquadrar em alguma das situações abaixo: 

1) Na venda de imóveis, seja terreno, casa, apartamento, sala comercial, com valor de até R$ 35.000,00 (considerado pequeno valor), o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis, cujo valor da soma não ultrapasse os R$ 35.000,00. Nestes casos não incidirá imposto sobre lucro imobiliário.

2) Quando o proprietário possui um único imóvel em seu nome, seja terreno, casa, apartamento, ponto comercial, desde que não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos e que o valor deste imóvel seja de até R$ 440.000,00 ele não pagará na sua venda o imposto sobre o lucro imobiliário. 

3) Na venda de imóveis adquiridos até 1969, não importa o número de imóveis, nesse caso não existe imposto sobre o lucro imobiliário, há uma redução de 100% de imposto e não existe teto de valor da venda.

4) Na venda de um ou mais imóveis residenciais, quando todo o produto da venda é usado para compra de um ou mais imóveis residenciais, no prazo máximo de 365 dias (PLS 21/09 de maio de 2012). Este benefício foi criado para incentivar o ramo da construção civil e somente pode ser utilizado a cada cinco anos.

5) Na permuta de imóveis, também é outra operação que não incide imposto, pois a permuta é uma troca de um bem imóvel por outro bem imóvel, mesmo que os valores comerciais sejam diferentes, pois o permutante somente irá pagar imposto na venda deste imóvel e o valor de base será o valor que ele comprou o seu antigo imóvel e a diferença entre o valor da venda do atual imóvel. 

Também existe caso de desconto de imposto sobre o lucro imobiliário em imóveis de qualquer natureza, comprados entre 1969 a 1988, ou seja, neste espaço de 20 anos, ele terá um desconto de 5% (cinco por cento) por cada ano até a data máxima de 1988. 

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